“前商后产”:青岛老里院嵌入“新模式”

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新项目入驻,打造起前端为临街商铺,后端为设计、制作、培训等全链条的产业平台——

“前商后产”:青岛老里院嵌入“新模式”

四方路历史文化街区是青岛里院建筑最集中、面积最大的街区,也是青岛市规划的里院步行街区,最大的里院广兴里就坐落于此。去年,广兴里作为青岛市历史城区保护更新试点项目开园后,这一片区的城市更新便备受关注。

“前商后产”:青岛老里院嵌入“新模式”  第1张调查显示,市北区现存以广兴里为代表的里院等各类保护建筑565处,多数分布在海泊路、馆陶路、上海路、长山路等区域,具有很高的城市历史文化价值和保护开发利用价值。刘栋 摄

在“新产业赋能老城复兴”这一发展逻辑下,四方路历史文化街区定位工业设计、青年文创、国潮,建设“里院城市客厅”。记者自市北区获悉,明年上半年,四方路历史文化街区胶州路以南片区(以下简称四方路街区南片)将正式开街,形成国潮、时尚、创意的街区场景。

如今,在“产业导入+休闲消费”的底层逻辑之上,四方路街区南片已初步形成“前商后产”的特有产业模式,“场景化”“平台化”产业布局已成主流趋势。

修缮工程基本完工,慕名咨询的“准客户”不断

四方路历史文化街区位于中山路、沧口路、聊城路、禹城路、四方路围合区域,占地面积约8.4万平方米,共有风貌保护建筑106栋,其中,里院街坊22个。以胶州路为分割线,四方路街区南片的建筑保护修缮工程已基本完工,部分里院正在根据入驻业态进行内部个性化装修。

“前商后产”:青岛老里院嵌入“新模式”  第2张

四方路街区南片建筑保护修缮工程已基本完工。余瑞新 摄

在易州路和海泊路交叉口,即将入驻的X—FAT和国货青岛店铺内外,电焊声、敲击声不断,工人们正在紧锣密鼓地装修。记者看到,临街的咖啡吧、国货商铺等已经初具雏形。村子里淘来的老青岛石阶、店长设计的镂空水泥灌注栅栏、专门定制的特有印花水泥砖……在这里,满满的“叙利亚”装修风格,粗犷中透露细腻,极简又不失品位,可以预见,这里无疑将是未来街区的网红打卡地之一。

“屋内屋外所有装修,后期都可以重新恢复原状,不会破坏原有建筑结构。”市北建投集团历史城区运营中心负责人石筠告诉记者,历史街区的修缮工程主要围绕结构加固、外立面整修、市政配套建设等展开,后期企业可以根据自己的企业文化对房屋内部进行个性化装修。但为了避免破坏性行为出现,内部装修方案要上报运营中心,专家评审通过后才能进行,同时,招商运营方还会定期进行现场监工。

“产业导入+休闲消费”是市北历史城区有机更新的底层逻辑。在老城复兴工作开展之初,市北区就结合街区现状条件、历史文脉、协同融合等因素,进行产业定位,并确定了“修缮+招商”并进的路子。

如今,位于海泊路35号的里院被辟为招商服务中心,专业的数字管理平台和运营队伍为企业提供管理咨询、融资策划和法律服务。“随着历史街区发展不断成熟,慕名前来咨询入驻的企业不少,平均每天有3家以上,业态涉及文创、摄影、轻餐等。”招商服务中心内,一位负责企业接待的工作人员介绍。

招商选资重在“选”字,这一点对于受环境、建筑、业态定位等因素影响极大的历史街区来说尤为重要。“街区的招商项目必须设置‘门槛’,严格把关,对于不符合街区产业定位的企业可以先存入资源库,根据后期整个历史城区发展进行二次筛选;除此之外,还要适度配套餐饮、咖啡吧等业态,满足新时代、新经济下青年人对社交式办公、开放式办公的需求。”市北建投集团历史城区项目相关负责人孙毅告诉记者。

已落位产业项目15个,“前商后产”产业模式凸显

以明年上半年开街为目标,市北区正加快招商步伐,推进产业落地。目前,四方路街区南片已吸聚产业项目15个,落位业态面积2万余平方米。

“X—FAT&ware.house主打国潮设计和个性化定制,‘国货青岛’则围绕文化再创作,生产青岛文化相关产品。除了临街店铺外,我们还在二楼开设了工作室、手工作坊,未来,两个店铺内展示的服装、文化产品的设计、制作都将在这里完成,从而形成一个从前端创意设计到后端制作、展示、销售等全链条的产业平台。”青岛才门品牌策划有限公司创始人、主理人李英磊介绍,这里紧邻工业设计创新中心,和“国货青岛”的设计理念契合,加上历史街区本身就是一个自带流量的网红景点,未来必定人气十足。

“这里将引入国风养生茶饮品牌——荷田水铺。”在高密路38号,石筠开门见山的介绍让记者大吃一惊——近千平方米的里院,一个奶茶店能“吃透”吗?

“奶茶店只是临街商铺的部分功能,在这里打造的‘超级’荷田水铺将会下一盘‘国风’和‘养生’的大棋,围绕C端,将打造养生茶汤、轻食简餐、药食同源博物馆、国风主题剧本杀等板块;围绕B端,将承接药食同源讲堂、养生科技论坛、国风主题秀场等。”石筠的介绍解答了记者的疑惑。

“目前,四方路街区南片基本都是以单个里院为单位对外招商,我们会根据经营模式和业户需求为其选择规模、风格等相匹配的里院;对于业态面积较小的,我们也会根据情况,将相近业态安置在一个里院内,以形成产业聚合效应。”石筠向记者透露,目前,历史街区已经为荷田水铺提供了高密路38号和芝罘路74号两个里院,面积都在近千平方米左右,其中,高密路38号里院内的复古楼梯和院落结构布局与商家的业态布局契合度更高,对方正就两个里院建筑布局图和设计公司进行沟通,确定好设计方案后便可签约施工。

广兴里工业设计创新中心,以工业设计为核心驱动,构建“作品创造-产品展示-商品贸易”的闭环体系;跨境电商产业园将引进CW、大创等品牌,配套餐饮、居酒屋、书店、博物馆等生态,构建产商融合综合体,打造“线下体验,线上下单”的新零售场景;帝力氏将搭建一个集红酒贸易、培训、展示、销售等于一体的多元化产业平台。

仔细梳理这些已落位和即将落位产业的里院不难看出,其特点为前端临街商铺进行创意呈现和销售,后端工作坊则是集设计、制作、培训等于一体的全产业链平台。“场景化”已是四方路街区南片产业布局的主流趋势,“前商后产”已成为这一片区特有的产业发展模式。

配套项目建设同步推进,街区氛围营造彰显人气活力

为了给产业发展开放更多场景,市北区瞄准“国际范儿、时尚范儿”,加快街区基础配套建设和氛围营造,以恢复街区人气活力,提升街区营商服务环境。

在X—FAT&ware.house店铺门口,记者看到,有的工人正在焊接外摆区域,有的则用水泥把已经建成的基础框架填平,并趁水泥未干时拓印上由店家亲手设计的店铺图标。“这个外摆区域大约100平方米,下一步,我们还要在上方搭设顶棚,在街口处设立大型立体LOGO,夜间亮灯,营造氛围。”李英磊介绍。

“前商后产”:青岛老里院嵌入“新模式”  第3张

今年7月,青岛最大里院广兴里迎来市集活动——尚街里潮趣节。

外摆区域不仅是商家的“活招牌”,对于历史街区来说,则是“城市会客厅”的“门面”。据市北建投集团历史城区运营中心工作人员介绍,目前,四方路街区南片已有两处试点,分别打造工业风和仿古风两种风格外摆区域,下一步,将结合入驻业态在整个街区推广。同时,为了进一步提升这片充满文艺气息空间的品质,市北区还确定了四方路街区南片景观氛围营造规划。未来,拎着啤酒袋的雕塑小品、可投影至地面的青岛方言等个性化的设计,都可以在这一片区看到。

“城市会客厅”既要有国际范儿,还要有烟火气儿。

围绕“建筑可阅读、街区能漫步、城市有温度、宜居又宜业”,四方路街区南片的配套建设正在快速推进。在海泊路84号,世贸世御项目正在如火如荼地建设中。未来,一层商铺将引入咖啡吧、酒吧、红酒坊、西餐厅、茶庄等商业配套业态,二层将作为住宿业态使用,可提供52个房间。

与此同时,易州路广场、李村路停车场、聊城路停车场等配套项目正在紧锣密鼓地施工中。为了进一步改善周边停车难现状,打通老城区发展“筋脉”,提升历史城区资源流量导入和承载能力,近期,市北历史城区正结合片区业态、人流动线、停车场建设,编制交通微循环规划。

特色活动是吸引人气最快且最有效的方法。记者了解到,在未来一段时间,四方路街区南片还将持续开展森林集市、摄影大赛、咖啡文化周、设计大讲堂等内容丰富的线下活动,争取在年底前实现四方路街区南片试运营,为正式开街积蓄力量。(青岛日报/观海新闻记者 余瑞新)

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